همچنین اشیاء قیمتی غیر از طلا و جواهرات وجود دارند که دارای ارزش بالایی هستند و به حسب قدمت و ارزش تاریخی مورد داد و ستد قرار می‌گیرند.
بانک‌ها طلاجات و اشیاء قیمتی را نیز در مقابل تسهیلات پرداختی به مشتریان به عنوان وثیقه قبول می‌نمایند اما از آنجا که نوسان قیمت این نوع اموال بسیار زیاد است برای جلوگیری از ورود خسارت به بانک و به منظور برخورداری از حداقل ریسک پذیری، به ندرت اینگونه اموال را وثیقه می‌گیرند و اگر قبول نمایند به کمتر از قیمت ارزیابی شده وثیقه می‌گیرند تا چنانچه قیمت آن در اثر نوسان بازار کاهش یابد حداقل خسارت متوجه بانک گردد. ضمن اینکه در قبول این نوع وثائق محدودیتهای اعتباری در نظر گرفته شده است و هر مرجع تصویب کننده اعتبار اختیار قبول این نوع وثیقه را ندارد و باید مرجع خاصی مصوبه این نوع وثائق را صادر نماید بنابراین قبول طلا به عنوان وثیقه با توجه به قیمت رسمی‌و بدون کارمزد ساخت با مجوز اداره اعتبارات و تسهیلات میسر است.

جهت دانلود متن کامل این پایان نامه به سایت abisho.ir مراجعه نمایید.

ج- ماشین‌آلات:

که در شمار وثائق بانک‌ها آمده‌اند به دو دسته تقسیم می‌شوند:
دسته اول: وسائط نقلیه اعم از سواری- کامیونت- اتوبوس و مینی بوس و امثال اینها هستند که دارای سند مالکیت هستند به طوری که سند انتقال آنها در دفاتر اسناد رسمی‌تنظیم می‌شود.
دسته دوم: ماشین‌آلات کارخانجات و شرکت‌ها غیر از وسائط نقلیه هستند که دارای سند مالکیت مستقل نبوده و با فاکتور خرید که توسط کارخانه سازنده یا فروشنده صادر می‌شود مورد شناسایی قرار می‌گیرند انتقال مالکیت این نوع ماشین‌آلات رسمی ‌نیست و با اسناد عادی قابل خرید و فروش هستند.
بانک‌ها هر دو دسته را به عنوان وثیقه تسهیلات قبول می‌نمایند و مانند طلاجات حداقل ریسک پذیری را برای این نوع وثائق در نظر می‌گیرند و وسائط نقلیه را حتماً بیمه بدنه می‌نمایند تا چنانچه در اثر تصادف یا آتش سوزی از ارزش بیافتند خسارت وارده از شرکت بیمه گرفته شود.
موضوع مهمی‌که در این زمینه باید در نظر گرفته شود کاهش ارزش وسائط نقلیه و ماشین‌آلات مذکور در اثر مرور زمان و استهلاک است و امکان دارد در نتیجه کاهش قیمت این گونه وثائق، ارزش فروش آنها کمتر از مقدار طلب بانک باشد. به همین منظور بانک‌ها ارزش کل زمان انعقاد قرار داد را جهت قبول به عنوان وثیقه، در نظر نمی‌گیرند بلکه درصدی از ارزش آن زمان در نظر گرفته می‌شود و شعب بانک‌ها بایستی هوشیار باشند به محض انتقال بدهی به سرفصلهای معوق، اقدامات حقوقی را جهت وصول طلب بعمل آورند و در هر صورت اگر مورد وثیقه مطالبات بانک را پوشش ندهد باید سریعاً نسبت به شناسایی اموال دیگر بدهکار اقدام و به میزان مطالبات تسویه نشده، از اموال شناسایی شده بازداشت نمایند.

گفتار دوم : اموال غیر منقول

اشیایی هستند که از محلی به محل دیگر نتوان منتقل کرد.[۳۳]قانون مدنی امول غیر منقول را به چهار دسته تقسیم کرده است:
الف-اموالیکه ذاتاً غیر منقول هستند.
ب- اموالیکه به واسطه عمل انسان غیر منقول هستند.
ج- اموالیکه در حکم غیر منقول هستند.
د- اموالی که تابع غیر منقول هستند.[۳۴]
ماده ۱۲ق.م قانون مدنی در بیان اموال غیر منقول بیان می‌دارد: «مال غیر منقول آنست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود. اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود».
همانطور که ملاحظه می‌شود قسمت اول ماده ۱۲ق.م از اموال غیر منقول ذاتی حرف زده اما قسمت اخیر همین ماده از اموالیکه بواسطه عمل انسان غیر منقول می‌شوند سخن گفته است لذا می‌توان از قسمت اخیر ماده موصوف چنین استنباط کرد اموالیکه به واسطه عمل انسان غیر منقول می‌شوند باید دارای شرایط زیر باشند:
۱-ذاتاً منقول باشد.
۲- در زمین یا ساختمان بکار رفته باشند.
۳- هر گاه لازم باشد آن مال را از زمین یا ساختمان جدا کنند خود مال خراب یا ناقص گردد.
یا اینکه در محل جدا شدن و کنده شدن خرابی یا نقص ایجاد کند.[۳۵]
پس نتیجه می‌گیریم که صفت غیر منقول برای اموال منقولی که بواسطه عمل انسان استقرار یافته است صف اکتسابی است و همین که مال از زمین یا بنا جدا شد وصف ذاتی آن (منقول) نیز باز می‌گردد. همچنین ماده ۱۵ق.م ثمره و حاصل باغات، مزرعه و احشام را مادام که چیده یا درو نشده یا وضع حمل نکرده‌اند غیر منقول دانسته است و همینطور ماده ۱۶ق.م درختان و شاخه‌های آن و نهال و قلمه را مادام که بریده یا کنده نشده است غیر منقول می‌داند.
اما استثنائاً اموال منقولی وجود دارد که قانون مدنی به تبع تعلق آنها به مال غیر منقول آنها را در حکم مال غیر منقول شمرده است مانند گاو و گاومیش که اگر برای شخم زدن اختصاص داده شده باشند همینطور گاو آهن، تراکتور، بذر، کود و کلیه ماشین‌آلات و اسباب و ادوات زراعت و تلمبه را در حکم اموال غیر منقول دانسته و صلاحیت محاکم را نسبت به آنها مانند اموال غیر منقول بیان کرده است (ماده ۱۷ق.م) اما باید دانست که این اموال منقول هستند و تنها از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم غیر منقول است.[۳۶]
و تنها بحثی که از چهار دسته تقسیمات اموال غیر منقول باقی مانده اموال تابع غیر منقول هستند که ماده ۱۸ق.م به این موضوع پرداخته و مقرر داشته حقوق عینی موضوع اموال غیر منقول مانند حق انتفاع و حق ارتفاق و دعاوی راجعه به اموال غیر منقول از نظر صلاحیت دادگاه‌ها تابع اموال غیر منقول هستند.
سؤالی که به ذهن می‌رسد آیا اسقاط حق انتقال به غیر در قرار داد رهنی برای راهن صحیح است یا خیر؟ و اگر صحیح است آیا ضمانت اجرا دارد؟
باید گفت یکی از ویژگیها و اوصاف اصلی حق، امکان اسقاط آن است، خواه موضوع آن حق دینی باشد یا عینی. پس، ‌صاحب حق انتفاع یا ارتفاق می‌تواند تنها به اراده خود آن حق را ساقط کند و مالک اختیار دارد که از مال خود اعراض کند.[۳۷]
اسقاط انتقال به غیر را در قرار دادهای بانکی، می‌توان به سه دسته تقسیم کرد فرض اول: تعهد مالک به خودداری از انتقال ملک (مورد رهن) به ثالث است. فرض دوم: سلب حق انتقال از مالک است. و در واقع هدف ایجاد نقصان در مالکیت مالک است. فرض سوم: انتقال مالکیت مورد رهن منوط به اجازه بانک است. با عنایت به مفاد شرطی که به مالک تحمیل شده معین نکرده که منظور کدام قسم از فرضیات فوق است ناگریز در موارد اختلاف، تفسیر با دادگاه خواهد بود. لذا فروض مذکور را به شرح ذیل بررسی می‌نمائیم:
اگر تعهد مالک در برابر بانک را مبنی بر خودداری از انتقال ملک فرض کنیم، در واقع التزام شخصی مالک تلقی می‌شود و از حق مالکیت مالک کم نمی‌کند و مالک تنها متعهد شده است تا حق مورد نظر را تا اتمام مدت قرار داد اعمال نکند و نفوذ شرط نیز محدود به رابطه قراردادی و مدت قرارداد است و با توجه به اینکه بانک‌ها مقید می‌نمایند تا تسویه کامل بدهی، قرار داد رهنی و مورد رهن پابرجا باشد لذا می‌توان نفوذ شرط را تا تسویه کامل بدهی بدهکار فرض نمود. و چنانچه قبل از تسویه کامل بدهی، مالک مورد رهن را انتقال دهد تنها طرف قرارداد (بانک) می‌تواند الزام مالک را به رعایت مفاد شرط از دادگاه بخواهد و مانع انتقال شود.
ضمانت اجرای تخلف از شرط، بطلان انتقال نیست زیرا، فرض این است که مالک حق عینی متعلق به خود را انتقال داده است و التزام شخصی مالک نمی‌تواند به معامله خریدار (ثالث) ملک صدمه بزند. تخلف از تعهد توسط مالک (رهن) به طرف قرارداد (بانک) حق می‌دهد به استناد خیار تخلف از شرط، قرارداد رهنی را فسخ کند.[۳۸] و اگر وجه التزامی‌یا جبران خسارتی به عنوان ضمانت اجرا در قرار داد رهنی درج شده باشد به استناد آن مطالبه وجه التزام یا جبران خسارت نماید.
درتأیید این نظریه رای شماره ۸۹۰۹۹۷۰۴۰۴۳۰۰۶۷۳ مورخ ۱۵/۹/۱۳۸۹ از دادگاه عمومی‌حقوقی شعبه سوم اردبیل صادر گردیده که علاوه بر اینکه نفوذ معامله را پذیرفته فروشنده را ملزم به انتقال قطعی(رسمی) مورد معامله که در رهن بانک می‌باشد بنام خریدار کرده است و در رای صادره به مواد ۱۰-۲۱۹-۲۲۰ق.م و مواد ۱۹۸-۵۱۵ و ۵۱۹ ق.آ.د، دادگاه‌های عمومی‌و انقلاب در امور مدنی استناد کرده است و از طرفی فک رهن از ملک مورد معامله را منوط به تسویه حساب با بانک مرتهن کرده است.
ولی اگر فرض دوم را مبنی بر سلب حق انتقال از مالک در نظر بگیریم در این صورت تعهد تنها به التزام وی به عدم انتقال محدود نمی‌شود بلکه سلب حق است و بایستی بررسی شود که آیا درج شرط سلب حق از مالک در قرارداد رهنی نفوذ دارد و اگر دارد این نفوذ کلی است یا جزئی؟
قانون مدنی در ماده ۹۵۹ سلب هر گونه حق مدنی از جمله حق انتقال به غیر را ممنوع کرده است. چنانچه مقرر می‌دارد: «هیچ کس نمی‌تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجراء تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند».
آنچه که مسلم است منظور ماده ۹۵۹ق.م سلب حق به طور کلی است و اگر مفهوم مخالف ماده مذکور را در نظر بگیریم سلب حق به طور جزئی منع نشده است بنابراین هر گاه مفاد شرط محدود به زمان و مقید به فرض خاص باشد سلب جزئی است و قراردادهای بانک نیز با توجه به اینکه محدود به زمان معین است لذا سلب جزئی تلقی می‌شود. در نتیجه حق انتقال مالک را به طور کلی سلب نمی‌کند تا با مقتضای حق مالک که همان قاعده تصرف است منافات داشته باشد. پس اگر فرض دوم را در مفاد شرط بانک‌ها در نظر بگیریم در این صورت شرط صحیح و خللی هم به مفاد قرارداد وارد نمی‌کند.
آنچه که مسلم است چون حق انتقال برای حفظ منافع طرف قرار داد (بانک) و ضمن تراضی با او از مالک سلب می‌شود، تنها همان طرف (بانک) می‌تواند ابطال انتقال را از دادگاه بخواهد. بدین ترتیب باید گفت: نسبی بودن اثر قرار داد سبب می‌شود تا معامله مخالف با شرط قابل ابطال از سوی کسی باشد که شرط به سود او شده است. ولی قابلیت استناد قرارداد در برابر اشخاص ثالث این نتیجه را به بار می‌آورد که مشروط له بتواند در برابرهر انتقال گیرنده به مفاد آن (سلب حق انتقال از مشروط علیه) استناد کند.[۳۹] راهن نیز در برابر مرتهن همین وضع را دارد و حق ندارد وثیقه را به دیگری انتقال دهد، ولی این منع تنها به سود مرتهن ایجاد می‌شود و تنها اوست که می‌تواند ابطال معامله منافی با حق خود را بخواهد که معمولاً به عدم نفوذ معامله تعبیر می‌شود.[۴۰]
ضمانت اجرای تخلف از این شرط برای مرتهن در چند فرض متصور است:
اول اینکه می‌تواند با استناد به خیار تخلف از شرط، قرار داد را فسخ کند. (‌مواد ۲۳۹ و ۲۴۰ق.م)
دوم اینکه می‌تواند خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را از مالک بخواهد مشروط بر اینکه جبران خسارت در قرار داد درج شده باشد. (مواد ۲۲۶ تا ۲۳۰ق.م) یا چنانچه وجه التزام در قرار داد ذکر شده مطالبه وجه التزام نماید.
سوم اینکه می‌تواند ابطال انتقال را از دادگاه بخواهد در این حالت دادخواست دعوی ابطال باید به طرفیت هر دو طرف (فروشنده و خریدار) اقامه شود چرا که هر دو طرف باید حق دفاع از خود را در پرونده داشته باشند و حقوق هیچکدام تضییع نگردد و اگر دادخواست به طرفیت هر دو طرف اقامه نشود دادگاه نیز دعوی بانک (ذینفع) را رد خواهد کرد.
بنا به فرض سوم نیز اگر انتقال مالکیت مورد رهن را به اشخاص ثالث، منوط به اجازه یا اذن مرتهن (بانک) تصور نماییم در این حالت انتقال مالکیت مورد رهن به اذن و اجازه مرتهن بستگی دارد و مالک نمی‌تواند از حق مالکیت خود به طور کامل بهره ببرد. چرا که خود مالک، در حق خود محدودیت ایجاد کرده و چون این محدودیت کلی نمی‌باشد لذا نمی‌توان ماده ۹۵۹ق.م را شامل این فرض کرد در رویه قضایی حاضر نیز اکثر دادگاه‌ها با این استدلال که چون عقد بیع بدون اجازه مرتهن (بانک) منعقد شده رای به عدم نفوذ معامله می‌دهند و دفاتر اسناد رسمی‌نیز بدون اجازه بانک سند انتقال قطعی تنظیم نمی‌نمایند که در ذیل به تعدادی از آرای دادگاه‌ها و دیوان عالی کشور و نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه اشاره می‌شود:
۱-رای اصراری شماره ۴۲- ۱۲/۸/۱۳۶۶ ردیف ۶۵/۲۸ عدم موافقت بانک مرتهن نسبت به معامله پلاک مربوطه را دلیل بر عدم امکان الزام فروشنده به انتقال رسمی‌مورد معامله دانسته است.
۲- به موجب رای شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۱۳۷۶ هئیت عمومی‌دیوان عالی کشور بیان شده مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌شود که می‌تواند از محل فروش مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه بنابر مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه با شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست.
۳- طبق نظریه شماره ۱۱۰۴۵/۷ مورخ ۳/۱۱/۱۳۷۹ اداره کل حقوقی قوه قضائیه بیان گردیده ملکی که در رهن دیگری است قابل نقل و انتقال نیست مگر با حفظ حقوق مرتهن و با موافقت او.
سؤالی که در این مسأله بنظر می‌رسد اینستکه اگر راهن علیرغم تعهد بر عدم انتقال، مورد رهن را مشروط به تسویه کامل بدهی نزد بانک مرتهن قبل از تنظیم سند رسمی‌بفروشد آیا این معامله نافذ است یا خیر؟
اداره کل حقوقی قوه قضائیه طی نظریه شماره ۳۹۱۸/۷ مورخ ۳۰/۴/۸۰ دررابطه با این موضوع چنین اظهار نظر کرده است «چنانچه خریدار خانه (در رهن بانک) به بانک مراجعه و تمام دین راهن را دفعتاً واحده پرداخت کرده و بانک هم قبول کرده، دین راهن ساقط می‌شود و به همین جهت معامله فاقد منع قانونی بوده و از شمول رای شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ هیات عمومی‌دیوان عالی کشور و ماده ۷۹۳ قانون مدنی خارج است» و همچنین در نظریه شماره ۶۶۵۶/۷ مورخ ۳۰/۷/۱۳۷۹ بیان نموده: «معاملاتی که وام گیرنده (راهن) با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی انجام دهد بلامانع است بنابراین چنانچه وام گیرنده در شرایط ضمنی معامله، تعهد به تنظیم سند رسمی‌انتقال ملک پس از فک رهن کرده باشد، نظر به اینکه طبق ماده ۲۶۷ قانون مدنی ایفاء دین از جانب غیر مدیون نیز جایز است، طرف معامله میتواند پس از پرداخت دین، خواستار فک رهن و تنظیم سند رسمی‌انتقال ملک شود و در صورت امتناع متعهد، به طرفیت وی اقامه دعوی کند».
با توجه به نظریات فوق و از آنجا که در صورت تسویه بدهی مشتری نزد بانک، قبل از انتقال سند مالکیت و فک رهن، هیچگونه خللی به قرارداد رهنی بانک وارد نمی‌شود و حقوق بانک که همان طلب از مشتری، وصول می‌گردد لذا اعمال چنین حقی توسط مشتریان از نظر عرف بانکداری بلامانع بوده و حتی در اکثر موارد بانک نیز در حین یا قبل از انجام معامله، موافقت خود را در این خصوص اعلام می‌دارد.
بانک‌ها معمولاً علاوه بر قرارداد رهنی وکالت بلاعزل در رابطه با فروش مورد رهن از مشتری می‌گیرند تا در صورت عدم وصول طلب بانک یا در صورت تاخیر در وصول طلب، بدون توسل به اقدامات قانونی یا اجرایی بتوانند راساً از محل فروش مورد رهن مطالبات خود را وصول و تسویه نمایند.
باید گفت عقد وکالت به منظور ایجاد رابطه حقوقی بین موکل و وکیل منعقد می‌شود و به موجب آن وکیل اختیار انجام اموری را که در وکالت تصریح شده بنام موکل بدست می‌آورد از جمله این اختیارات، اجازه فروش مال رهینه (موکل) و وصول طلب از محل فروش آن است. مجوز اخذ وکالت از راهن را ماده ۷۷۷ق.م به مرتهن داده است و مقرر می‌دارد: «در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علیحده ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را ادا ننمود، مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفا کند، و نیز ممکن است قرار دهد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد و بالاخره ممکن است که وکالت به شخص ثالث داده شود).
عده‌ای از اساتید حقوق معتقدند با وجود ماده ۳۴ قانون ثبت، ماده ۷۷۷ق.م نسخ ضمنی شده[۴۱]و مراجعه مرتهن و بستانکار شرطی برای استیفاء حق خود به ادارات ثبت ضروری است.[۴۲] اما دکتر کاتوزیان معتقد است محدود شدن اختیار وکیل و باقی ماندن اعتبار این ماده قوی تر به نظر می‌رسد. زیرا: ۱- ماده ۷۷۷ ناظر به امکان وکالت دادن به مرتهن برای فروش است و ماده ۳۴ق.ث وکیل را از اقدام خصوصی و فردی ممنوع می‌سازد و ناچار می‌کند که به مقامهای عمومی‌رجوع کند و این حکم، از حیث امکان وکالت دادن، تعارض ندارد و تنها از اختیارات وکیل می‌کاهد. ۲- ماده ۳۴ق.ث وکالت را لغو نمی‌کند، زیرا وکیل در جریان فروش مال بوسیله مقامات عمومی‌می‌تواند اقداماتی را که با غبطه موکل سازگار است از اجرای ثبت یا دادگاه بخواهد. بدین ترتیب، مانعی که ماده ۳۴ق.ث در راه اجرای اختیار وکیل بوجود آورده است، ماده ۷۷۷ق.م را از زمره قواعد حقوق مدنی خارج نمی‌سازد و در جمع دو ماده می‌توان از نسخ پرهیز کرد. به ویژه عام بودن قوانین مدنی به عنوان اصل و خاص بودن قلمرو قوانین ثبت و همچنین شکلی بودن غالب آنها قرینه‌ای است که این تفسیر را تأیید می‌کند.[۴۳]
دکتر لنگرودی در رابطه ابراز نظر خود، سه دیدگاه مطرح کرده است.
دیدگاه اول: کلمه می‌تواند در این ماده بیان حق طلبکار را نموده است و حق عبارت است از سلطه و توانایی قانونی، بدیهی است بستانکار مکلف به صدور اجرائیه نیست و درخواست صدور اجرائیه حق او است نه تکلیف او.
دیدگاه دوم: کلمه می‌تواند ناظر به حق (اعراض از رهن) است یعنی قانونگذار خواسته بفهماند که دائن می‌تواند از رهینه اعراض کند و با همان سند به طور ذمه‌ای بدهکار را تعقیب کند و می‌تواند که بدون اعراض از رهن، تقاضای مزایده رهینه را بنماید.
دیدگاه سوم: مقنن با ذکر کلمه می‌تواند خواسته است اعتبار ماده ۷۷۷ق.م را حفظ کرده و بگوید: هر گاه مرتهن وکالت در فروش رهینه از طرف راهن داشته باشد می‌تواند از وکالت خود استفاده کند وشخصاً اقدام به فروش کند و طلب خود را وصول نماید و می‌تواند با چشم پوشی از وکالت، به اداره ثبت مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه نماید.
عده‌ای از فقها بر بطلان اساسی وکالت در فروش مورد رهن اعتقاد دارند و عده‌ی دیگری معتقدند در مسائل مربوط به زندگی قضایی در مواردی که اقدام افراد برای استیفاء حق مسلم خود منشاء بروز فتنه و ضرر بر جان و آبرو و یا مال باشد رجوع به حاکم شرط است در این صورت شرط وکالت در فروش به نفع مرتهن حقاً باید باطل باشد.[۴۴] با توجه به تفاسیر مذکور اقدام عملی برای وکالتنامه‌های اخذ شده مشکل است چرا که اولاً مشخص نشده وکیل به چه مبلغی باید مورد وکالت را به فروشد. ثانیاً: پس از انتقال مالکیت چون حق اعتراض و دفاع به مالک داده نشده، پرونده‌های متعددی در دادگاه‌ها برای حل این مشکل تشکیل خواهد شد. ثالثاً: به قیمت مورد فروش توسط مالک اعتراض خواهد شد. رابعاً: ادعای عدم رعایت صرفه و صلاح موکل مطرح خواهد شد.
تمامی‌شرایط ترهین مال مفروز با مال مشاع یکسان است. از آنجا که مال مشاع با سهم سایر شرکا مخلوط و منتشر در مجموع است پس تسلیم آن نیز با تصرف در مال شرکا ارتباط پیدا می‌کند و باید با اذن آنان انجام پذیرد. در مورد اموال منقول، برای قبض مال مشاع اذن شرکا ضروری است ولی در مورد مال غیر منقول، چون قبض با تخلیه ید راهن انجام می‌شود و مستلزم تصرف در مال دیگران نیست، قبض مورد رهن نیازی به اذن شرکا ندارد.[۴۵]
بنظر یکی دیگر از اساتید حقوق، رهن مال مشاع از طرف شریک ملک صحیح است زیرا عین معینی اعم از مال مفروز و مشاع است لکن اقباض رهینه مشاع به مرتهن باید با اذن شریک باشد (ملاک ماده ۴۷۵ق.م). در مواردی که سند رسمی‌تنظیم می‌شود منظور از اقباض که پیدایش حالت وثوق از طریق گرفتن وثیقه است در همان مرحله تنظیم سند رسمی‌تامین می‌شود یعنی مرتهن مطمئن است که وثیقه بدون تامین طلب او فک نخواهد شد.[۴۶]
آنچه که مسلم است ترهین ملک مشاعی از نظر ثبتی بلامانع است اما در صورت عدم انجام تعهد از طرف بدهکار عملیات اجرایی و فروش مورد رهن با مشکل مواجه خواهد شد چرا که احتمال دارد سایر شرکا مدعی مالکیت در قسمت مورد رهن بانک که قبلاً ارزیابی شده بشوند و در این صورت اقدامات اجرایی بانک به نتیجه نخواهد رسید.لذا به همین جهت بانک‌ها تمایلی به ترهین اموال مشاعی ندارند.

الف- املاک داخل شهری:

این نوع اموال به املاکی اطلاق می‌شود که در داخل شهر یا در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر و شهرکها واقع می‌شوند (ماده ۲ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰) یا دارای سند ثبتی هستند و یا از طریق قولنامه (مبایعه نامه) عادی مورد شناسایی و معامله قرار می‌گیرند ممکن است دارای کاربری‌های مسکونی یا تجاری یا خدماتی و یا اداری بوده و یا دارای کاربری های مختلط مانند تجاری مسکونی یا تجاری اداری و غیره باشند این نوع اموال به دلیل سهل البیع بودن مورد توجه بانک‌ها قرار گرفته به طوری که اکثر بانک‌ها این نوع املاک را به عنوان وثیقه قبول می‌نمایند و با توجه به نوع کاربری املاک، درصد ریسک پذیری نیز توسط بانک‌ها تعیین می‌شود و روش کار بانک‌ها در نحوه قبول این نوع وثائق متفاوت است مثلاً در ملک دارای کاربری مسکونی، بعضی بانک‌ها صددرصد ارزش ملک را به عنوان وثیقه قبول می‌نمایند اما بعضی دیگر نود درصد ارزش‌آن را، و چون اکثر شهرهای ایران دارای سابقه ثبتی هستند بانک‌ها به منظور جلوگیری از ورود خسارت به بانک از قبول املاک دارای اسناد قولنامه‌ای به عنوان وثیقه خودداری می‌کنند و از آنجا که تعدادی صاحبان یا متصرفین املاک با کاربری تجاری دارای امتیاز سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت در مغازه و محل تجارت خود هستند معمولاً بانک‌ها ارزش سر قفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت این نوع املاک را به عنوان وثیقه قبول نمی‌نمایند چرا که این حقوق با سند عادی نیز قابل انتقال به غیر بوده و بانک‌ها نمی‌توانند نظارت و کنترل لازم را در این خصوص به عمل‌آورند بنابراین ناگزیر هستند علاوه بر اینکه ارزش این امتیازات را در زمان برآورد قیمت ملک معرفی شده از کل قیمت ملک کسر نمایند در قرار داد رهنی تنظیمی، حق انتقال عین یا منافع را نیز از مالک یا دارنده منافع سلب می‌کنند. و از عدم انتقال منافع به غیر از جمله حقوق سرقفلی و غیره اطمینان خاطر بدست می‌آورند.

ب- املاک روستایی

این املاک دو قسم هستند قسم اول املاک مسکونی روستایی هستند که معمولاً از طرف بنیاد مسکن شهرهای متبوعه، بنام این املاک سند ثبتی درخواست شده و اداره ثبت محل اسناد مالکیت ششدانگ بنام هر یک از مالکین املاک صادر کرده و نظارت بر این نوع املاک با بنیاد مسکن شهرستان مربوطه است. قسم دوم زمینهای زراعی که دارای نسق زراعی مشاعی در محدوده روستای مربوطه بوده و نظارت بر این نوع املاک با توجه به نوع کاربری مربوط (زراعی بودن) با امور اراضی وزارت جهاد کشاورزی است که هر دو قسم از املاک مورد نظر از نظر مقررات قانونی و با توجه به عین بودن، قابلیت ترهین را دارند اما از آنجا که علاوه بر قابل ترهین بودن وثائق ملکی، سهل البیع بودن آن نیز از نظر عرف بانکداری ملاک عمل می‌باشد و املاک مذکور بنابر دلایلی سهل البیع نبوده و در این صورت از نظر اجتماعی و اقتصادی برای بانک‌ها مقرون به صرفه نمی‌باشد لذا ترهین این نوع وثائق به عنوان تضمین تسهیلات توصیه نمی‌شود.
عکس مرتبط با اقتصاد

ج- محلهای اجرای طرحهای سرمایه گذاری

کاربری این نوع وثائق بر حسب نوع فعالیت آنها متفاوت است اصولاً کاربری محل اجرای طرحهای تولیدی- صنعتی، صنعتی است و کاربری محل اجرای طرحهای تولیدی محصولات کشاورزی و پرورش دام و طیور، کشاورزی می‌باشد علاوه بر این موارد، این نوع محلها که بخشی از وثائق بانک‌ها را تشکیل می‌دهند معمولاً دارای سابقه ثبتی هستند و به شرح زیر وجود دارند:
املاک صنعتی دارای سند مالکیت ممکن است در داخل شهرکهای صنعتی یا خارج از آن بوده و دارای سند ششدانگ یا مشاع باشند و همچنین ممکن است مالکیت این املاک به نام صاحب طرح اعم از شخص حقیقی یا حقوقی باشد یا ممکن است متعلق به غیر باشد در هر حال در رابطه با هر یک از شقوق مختلف، تصمیمات مختلف از جانب بانک اتخاذ خواهد شد.
در رابطه با املاک واقع در شهرکهای صنعتی، معمولاً این نوع املاک دارای سابقه ثبتی بوده ولی فاقد سند مالکیت ششدانگ هستند و چنانچه بانک بخواهد این نوع املاک را ترهین نماید مالک سند ششدانگ شهرک صنعتی (دولت) سهمی‌از کل سهام ششدانگ ملک شهرک را بصورت مشاعی در رهن بانک قرار می‌دهد و موضوع جانشینی بانک در محل طرح، در قرار داد رهنی پیش بینی می‌گردد تا چنانچه بدهکار به تعهدات قراردادی خود عمل ننماید مالک شهرک، بانک را جانشین بدهکارفرض نموده، ضمن خودداری از انتقال مالکیت محل بنام مجری طرح، پلاک موصوف را بنام بانک منتقل خواهدنمود و شرط می‌شود در این رابطه نیازی به اقدامات قانونی و مراجعه به محاکم قضایی یا اجرای ثبت نباشد اما در عمل، چنین اتفاقی نمی‌افتد و چون ضمانت اجرای عدم انجام تعهد توسل به اقدامات قانونی است ناگزیر بانک‌ها اجرائیه صادر می‌نمایند.
تصویر درباره بازار سهام (بورس اوراق بهادار)
اما املاکی که خارج از شهرکتهای صنعتی هستند اگر دارای سند مالکیت ششدانگ باشند در این صورت بانک‌ها آن را به عنوان وثیقه قبول می کند ولی اگر دارای سند ششدانگ نباشند در این صورت مورد قبول بانک‌ها نخواهد بود چرا که وصول مطالبات بانک با اتکا به طرحهای فاقد سند ششدانگ به علت احتمال وجود مالکین معارض بسیار مشکل بوده و بانک‌ها صلاح در این می‌بینند که این نوع وثائق را قبول ننمایند.
موافقتنامه مورخ ۲۸/۷/۷۱ فی ما بین کمیسیون حقوقی بانک‌ها و نمایندگان شرکت شهرکهای صنعتی ایران ملاک ترهین زمینهای شهرکهای صنعتی است که عنوان می‌دارد:
اراضی که دارای سند مالکیت است و برای قطعات واگذاری به متقاضیان هم طبق صورتمجلس تفکیکی سند جداگانه‌ای صادر شده است نظیر شهرکهای صنعتی سمنان، همدان و… طبق قرار داد واگذاری پس از مرحله بهره برداری سند انتقال بنام متقاضی تنظیم خواهد شد شهرک صنعتی راساً اراضی موضوع قرار داد واگذاری را بابت تسهیلات دریافتی متقاضی نزد بانک به وثیقه می‌گذارد.