ضریب جینی[۲۵]
یکی از شاخص های فقر بهطورکلی بر پایه سهم افراد فقیر و سهم درآمد آنها در میان نرخ شکاف درآمدی از جمله میانگین فاصله درآمد فقرا از خط فقر، و نیز ابعاد دیگر بی عدالتی در درآمد، قرار میگیرد. در صورتی که تمام شاخص های فقر مرتبط به زمینه های درآمدی باشند، ضریب جینی نقش بسزایی در محاسبه نابرابری درآمدی بازی می کند (Sen, 1986). ضریب جینی عبارت است از متوسط مجموع قدرمطلق تفاوت بین تمامی جفت درآمدها به حداکثر اندازه ممکن این تفاوتها (معادل با نابرابری کامل توزیع درآمد). این ضریب اندازهای بین صفر و یک دارد و به طور کلی تا زمانی که منحنیهای توزیع درآمد لورنز برای درآمدهای گوناگون همدیگر را قطع نکنند، رتبه بندی صحیحی از نابرابری را به دست میدهد. اما برای مطالعه میزان نابرابری درون گروه ها که نیاز به تجزیه شاخص نابرابری پیدا می شود قابل استفاده نخواهد بود (دفتر حسابهای اقتصادی, ۱۳۷۷). مطالعات نشان می دهد پیدایش ادوار تجاری و نوسان قیمت مسکن آثار توزیع درآمدی گستردهای بر جای میگذارد و افزایش قیمت مسکن درآمد اتقاقی را در اختیار مالکان مسکن قرار میدهد که میزان آن به ارزش مسکن و درجه سوداگری مسکن در این بازار بستگی دارد و هیچ تناسبی با فعالیتهای افراد ندارد. از این رو، شوک بازار مسکن منافعی را متوجه مالکان مسکن می نماید و مستاجران از آن متضرر می شوند. به طور کلی، اثر شوک بازار مسکن بر وضعیت توزیع درآمد بهاندازهای گسترده است که در اغلب موارد هیچ سیاستی قادر به خنثیسازی آن نخواهد بود (قلی زاده & امیری, ۱۳۹۲).
درآمد مصرفی
درآمد مصرفی[۲۶] میانگین درآمد ماهانه خانواده است که بعد از کسر مالیات و بیمههای اجتماعی و اضافه نمودن هر درآمد جایگزین، مزایای بیمههای اجتماعی تکمیلی و پرداختهای رفاهی محاسبه می شود. تفاوت هزینه های مصرفی و درآمدباقیمانده، هزینه های مسکن است، مبلغی که خانوادهها باید برای سرمایه گذاری در مسکن بپردازند (Heylen & Haffner, 2012).
فقر درآمدی[۲۷]
فقر درآمدی مفهوم وسیعی است که بسیاری از ابعاد فقر خانواده را در بر میگیرد (Heylen & Haffner, 2012). در رویکرد اقتصادی، درآمد غیر نقدی که شامل درآمدهای حاصل از مسکن، تحصیلات، مراقبتهای بهداشتی و کودکان میباشند به درآمد نقدی اضافه شده اند. در رابطه با مسکن، کسانی که ملک خود را کمتر از نرخ بازار اجاره می کنند، سود ناشی از آن به درآمد آنها اضافه می شود. در این جا درآمدهای غیر نقدی نسیب خانواده شده است. حتی خانوادههایی که مالک مسکن هستند، در صورتی که مستاجر میبودند میبایست اجارهای پرداخت میکردند، اجارهای که در حال حاضر به سبب مالکیتشان پرداخت نمی شود به نوعی درآمد غیر نقدی محسوب می شود (همان).
جایگاه مسکن در سنجش فقر
مسکن بهعنوان عنصر اصلی در چارچوب مفهومی و سنجش فقر نسبی و مطلق خانواده شکل گرفته است (Littlewood & Munro, 1997). مطالعات قبلی نشان می دهند که درآمد پنهان حاصل از مالکیت مسکن نتایج مهمی برای ابعاد فقر دارد بخصوص زمانی که مالکیت مسکن به گروه های مشخص کمدرآمد، بویژه سالمندان کمک می کند و تاثیر متعادل کننده ای بر نرخ فقر در کشورهای با سطح بالای مالکیت مسکن دارد (Fahey, Nolan, & Maitre, 2004). در مطالعه ای که راونتری[۲۸] انجام داده است مسکن در تعریف فقر مطلق استفاده شده است (Littlewood & Munro, 1997).
مسکن مناسب به عنوان شاخص مهمی در دو مطالعه مرتبط با فقر که اندازه، موقعیت و میزان تسهیلات مسکن عناصر اصلی شاخص های فقر به حساب می آمدند، مطرح شد (همان).
در بسته های نرم افزاری اروپا مسکن علیه فقر و محرومیت اجتماعی در نظر گرفته شده است. در سال ۲۰۰۱ کمیته مراقبت اجتماعی گروه موقتی را ایجاد کرد که یکی از وظایف آن توسعه و تعریف شاخص های اجتماعی برای بهبود آمارهای اجتماعی در سطح اروپا بود. نتیجه بحثهای این گروه شناخت فواید توسعه شاخص جدیدی برای فقر نسبی بود که شامل شرایط مسکن خانوارها میشد (Maestri, 2014).
فقر مسکن[۲۹]
UN-HABITAT پنج شاخص فقر مسکن را اینگونه تعریف می کند:
-
- فقدان مسکن پایدار
-
- فقدان فضای زندگی کافی
-
- فقدان دسترسی به آب آشامیدنی
-
- فقدان دسترسی به سیستم فاضلاب مناسب
-
- فقدان امنیت تصرف (UN-HABITAT, 2006).
بی ثباتی بازار مسکن
بیثباتی تغییرات مکرر و دور از انتظار در سیاستهای تجاری، پولی و مالی تعریف می شود (Lee & Yu, 2010). بیثباتی در بازارهای مالی، خطر افزایش قیمت منابع مالی، افزایش تورم
قیمت مسکن و خطرات متعاقب از جمله سهام منفی[۳۰] در بازار مسکن و همزمان کاهش عرضه منابع مالی مسکن به بیشتر وامگیرندگان حاشیه را بههمراه دارد (Beer, Baker, Wood, & Raftery, 2011). بیثباتی در بازار مسکن حوادث غیرمنتظرهای را در آینده خبر میدهد و به متغیرهای اقتصاد کلانی که تحت تاثیر سطوح درآمد واقعی قرار گرفته اند مرتبط می باشد (Lee & Yu, 2010).
سیاست های مالیاتی و مسکن[۳۱]
اخذ مالیاتهای مسکن از سوی دولتها با هدف کسب درآمد، بهحداقل رساندن اختلال در مکانیزم قیمتها و تخصیص منابع و تحقق اهداف بخشی به ویژه کنترل سوداگری و نوسان شدید بازار مسکن صورت میگیرد. در این میان، زمین و مسکن بهعنوان یکی از مهمترین عوامل تولید در کنار کار و سرمایه همواره یکی از پایه های مهم مالیاتی دولتها بوده است که اهمیت نسبی آن در کشورها متفاوت است (قلی زاده & امیری, ۱۳۹۲).
بسته جامع سیاستهای پولی و مالی به کمک بازار مسکن میآیند تا ضمن رفع موارد شکست بازار، اقتصاد مسکن را در مسیر رشد باثبات بلندمدت رهنمون سازند و هر یک از ابزارهای سیاستی در زمینه تحقق هدف خاصی از کارایی برخوردار است. در این زمینه، رشد و توسعه بازار مسکن مستلزم توسعه نظام تامین مالی مسکن است. تامین مسکن گروه های کمدرآمد و اقشار ویژه نیازمند سیاستهای یارانهای و فراهم آوردن زمینه های توسعه نظام تامین مالی در سطح(توسعه افقی) است. بررسی نظام مالیاتی مسکن در کشورهای مختلف جهان نشان میدهد که بهمنظور بهره گیری از هریک از کارکردهای نظام مالیاتی بخش مسکن در زمینه کسب درآمد، کنترل سوداگری و برخی اهداف مهم بخش مسکن ابزار مالیاتی متناسب با آن کارکرد به کار گرفته شده است که از مهمترین آنها میتوان به مالیات بر منفعت سرمایه، مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاک گرانقیمت نام برد، از این رو عدم به کارگیری برخی ابزارهای سیاسی موجب پیدایش نارساییها در بخش مسکن شده و اهمیت بخش مسکن زیانهایی را متوجه اقتصاد ملی میسازد (همان).
اگرچه مالیاتهای مختلفی بر مسکن وضع میشوند، اما این مالیاتها همیشه منجر به افزایش درآمد برای حکومت ها نمیشوند. در عوض بسیاری از این مالیاتها یارانههایی را بر متصدیان مسکن از قبیل معافیتهای مالیاتی، کاهش مالیات و غیره ارائه می دهند (Stewart, 2012).
مالیات بر مسکن باید در سیستم مالیات کلی یک کشور و فرمهای خاص بازار مسکن آن کشور در نظر گرفته شود (همان).
سیاست های پولی
سیاستهای پولی[۳۲] به معنی تاثیر تغییرات در نرخ بهره دولت[۳۳] مانند نرخ وجوه فدرال ایالات متحده[۳۴]یا نرخ بهره بانک انگلستان[۳۵] بر فعالیتها و قیمتهای اقتصادی میباشد ( Muellbauer, 2012). بانکهای مرکزی با ثبات قیمت، تاثیر در نرخ تورم رسمی در بسیاری از بانکهای مرکزی در اقتصاد OECD( شامل سازمان گروه همکاریهای اقتصادی و توسعه کشورهای صنعتی[۳۶]) به غیر از ژاپن و ایالات متحده، ارتباط دارند (همان). اگرچه ثبات مالی یکی دیگر از اهداف بانکهای مرکزی است. بنا بر نظریه اقتصاد کلان New Keynesian، سطح فعالیتهای اقتصادی مرتبط با ظرفیت تولید (که نسبت به نرخ بهره دولت حساس است) بر نرخ تورم تاثیرگذار می باشد (همان).
میشکین شش راه را که در آنها تغییر در نرخ بهره بر بازار مسکن و اقتصاد تاثیر میگذارد اینگونه طبقه بندی می کند. که در سه مورد از آنها نرخ بهره به طور مستقیم بر بازار مسکن تاثیر میگذارد از جمله ۱) هزینه کاربر از سرمایه[۳۷]۲) توقع از جنبشهای قیمت مسکن در آینده۳) عرضه مسکن و سه راه که نرخ بهره به طول غیر مستقیم بر بازار مسکن و اقتصاد از طریق بازار مسکن تاثیر میگذارند عبارتند از ۴) ثروتهای استاندارد که پیامد تاثیر قیمتها بر هزینه مصرف کننده میباشند ۵) ترازنامهها، نقل و انتقالات اعتباری موثر بر هزینه مصرف کننده ۶) ترازنامهها، نقل و انتقالات اعتباری موثر بر تقاضای مسکن (Mishkin, 2007, p. 5).
سیاست تامین مالی مسکن[۳۸]
هزینه های دولتی(برای مسکن) گاهی اوقات یارانه(مسکن) نامیده می شود. انتقال پول به افراد در شکل مجوز مسکن اغلب تحت عنوان یارانه مسکن شناخته میشوند. وقتی که دولت مرکزی مبلغی را به سازمانهای مسکن شهری برای مشارکت در بهبود هزینه های مسکن ارائه میدهد، این هزینه را یارانه مینامند. یارانه باید بهنوعی در درمان بخش مسکن موثر باشد. با نگرش وسیعتر میتوان گفت یارانههای مسکن ممکن است هم به تولیدکنندهها تعلق بگیرد و هم به مصرف کنندگان، همچنین یارانه مسکن می تواند شامل پرداختهای مستقیم باشد یا اینکه در فرم هزینه های مالیاتی ظاهر شود و بنابراین منافعی را از طریق امتیازات مالی ارائه دهد (Haffner & Oxley, 1999). دلیل انتخاب چنین سیاستی این است که در صورت عدم دخالت دولت، بازار تقاضا بر بازار عرضه پیشی خواهد گرفت و متعاقبا خانوارهای کمدرآمد گرایش به سمت مسکن نامناسب پیدا می کنند. کمکهزینه مسکن به دنبال مستقر نمودن خانوارها در خانههای با کیفیت بهتر است. البته تاثیر اصلی کمکهزینه مسکن بر ذینفعان، به چگونگی دریافت آن بستگی دارد. بهعنوان مثال کمک هزینه به صورت کاهش قیمت مسکن، افزایش درآمد کلی، افزایش درآمد به صورت همیشگی یا مقطعی و یا افزایش درک آنها از چارچوب قانونی (Öst, 2014). از لحاظ تئوری، کمکهزینه مسکن به شرایط واقعی مسکن و دریافتکنندگان آن گره خورده و دو تاثیر اصلی دارد:۱) کاهش در قیمت نسبی مسکن برای سطح اولیه مصرف مسکن که در توزیع دوباره خانوارهای با سطوح درآمدی مختلف موثر است (تاثیر بر درآمد). ۲) تغییر در قیمت نسبی مسکن و سایر محصولات که منجر به افزایش مصرف مسکن نسبت به دیگر کالاها میشود(اثر جانشینی ) (همان).
یارانه به دو بخش عرضه و تقاضا تعلق می گیرد (Berry, 2012; Warnock & Warnock, 2008):
یارانه بخش تقاضا: هر سودی که به مصرف کنندگان/ساکنان مسکن پرداخت شود تا قیمت مصرف کننده کاهش یابد، این سود می تواند به صورت نقدی(کمک مالی) یا کاهش بدهیهای مالیاتی(از جمله بخشودگی مالیات بر اجارهای که به دست صاحب خانه میرسد) یا نرخهای پایینتر از بازار[۳۹] باشد (Berry, 2012). اولویت برای ارائه یارانه مسکن باید برای کمک به کسانی باشد که قادر به برآورده نمودن نیازهای مسکن خود نمیباشند (Yung & Lee, 2013).
یارانه بخش عرضه: سودی که به تولیدکنندگان/تامینکنندگان مسکن تعلق میگیرد تا از این طریق هزینه تامین مسکن برای مصرف کنندگان/ ساکنان کاهش یابد (Berry, 2012).
کارآمدی سیستم تامین مالی مسکن می تواند با معیارهای مختلفی سنجیده شود. یکی از این معیارها، سهم خانوادههایی است که به محصولات تامین مالی مسکن دسترسی دارند. یک مشخصه دسترسی که تعریف شده است عبارتست از طیف محصولات مالی که در دسترس قرار میگیرند (Warnock & Warnock, 2008).
مسکن عمومی[۴۰]
بری مسکن عمومی را مساکنی که به طور مستقیم از طرف دولت تامین و مدیریت میشوند و تامین مالی آن از طریق مالیاتها و پولهای عمومی(بیتالمال یا منابع عمومی) صورت میگیرد و الزامی مبنی بر اینکه حتما توسط سازمانهای دولتی ساخته شوند وجود ندارد، تعریف می کند (Berry, 2012).
مسکن اجتماعی[۴۱]
حکومتها در راستای بهبود هزینه های اقتصادی و اجتماعی شکست بازار، مداخلات گوناگونی را صورت می دهند. تامین مسکن اجتماعی که تامین مسکن توسط حکومت و سازمانهای غیرانتفاعی با اجارههای پایینتر از بازار تعریف می شود یکی از اشکال اصلی مداخلات دولت میباشد (Berry, 2012). مسکن اجتماعی سه ویژگی کلیدی دارد: تعیین اجارههای پایینتر از سطح بازار، ساکنین بر اساس نیاز تعیین شده اند نه توانایی یا میل به پرداخت، مقیاس و گستره مسکن اجتماعی مبتنی بر قراردادهای مالی و سیاسی حکومت میباشد (همان). نکته اساسی که جوهره محصولات و خدماتی که توسط توسعهدهندگان مسکن اجتماعی مهیا میشوند را تشکیل میدهد این است که این محصولات و فعالیتها غیر بازاری هستند و به همین دلیل آن ها نمی توانند از طریق مناقصه با پول نقد و یا دیگر منابع مالی در رقابت به دست آیند و این محصولات به طور اساسی به نیازهای پایهای مسکن به جای نیاز موثر آن تعلق پیدا می کند. مسکن اجتماعی به این دلیل وجود دارد که همه خانوادهها نمی توانند نیازهای مسکن خود را در بازار به دلیل عدم تعادل عرضه و تقاضا و نسبت نامتعادل قیمت مسکن به درآمد، برآورده کنند (Reeves, 2005, p. 254).
مکلنان[۴۲] و همکارانش معتقدند مسکن اجتماعی زمانی ضرورت پیدا می کند که نیازهای اجتماعی برای مسکن از نیازهای موثر برای مسکن پیشی بگیرد (Winters & Elsinga, 2008).
مسکن مقرونبهصرفه(قابل پرداخت)[۴۳]
مسکن مقرونبهصرفه به این معناست که چه خانوارهایی در گستره مختلف درآمدی میتوانند هزینه مسکنی که در بازار بدون توجه به کیفیت مسکن مهیا شده است را بپردازند (Wadhwa, 2009). مقرون به صرفگی به طور قراردادی از طریق نرخ هزینه های مسکن نسبت به درآمد محاسبه می شود (Thalmann, 2003). مقرون به صرفگی مسکن به چالشهایی که هر خانواده در راستای متعادل کردن هزینه بالفعل و بالقوه مسکن خود و سایر هزینه های غیر مسکن در محدودیتهای درآمدی خود با آن مواجه است اشاره میکند (Stone, 2006). مسکن در صورتی که دیگر هزینهها را تحت فشار قرار دهد برای خانوارها، مقرونبهصرفه نمی باشد. بدیهی است که هزینه های مسکن همیشه هزینه های غیر از مسکن را تحت فشار قرار می دهند (Thalmann, 2003). مقرون به صرفگی ویژگی مسکن نیست بلکه ارتباطی میان مردم و مسکن میباشد. برای برخی، همه نوع مسکنی قابل پرداخت است و هزینه آن هیچ اهمیتی ندارد و برای برخی هیچ نوع مسکنی قابل پرداخت نیست مگر آنکه رایگان باشد (Stone, 2006). در دسترس نبودن مسکن مقرونبهصرفه به همان اندازه که برای فقرا مشکلی بزرگ است، برای میان درآمدها نیز بهعنوان مشکل بزرگی مطرح میباشد (Wadhwa, 2009).
از نظر اقتصاددانان مقرونبهصرفه بودن مسکن معانی زیادی را در بر میگیرد از جمله توزیع قیمتهای مسکن، توزیع کیفیت مسکن، توزیع درآمد، توانایی خانوادهها برای وام گرفتن، سیاستهای عمومی تاثیرگذار بر بازارهای مسکن، شرایط موثر بر عرضه مساکن نوساز و انتخاب مردم (Quigley & Raphael, 2004). مقرونبهصرفگی مسکن می تواند از طریق یارانه بخش عرضه و یارانه بخش تقاضا مدیریت شود (Winters & Elsinga, 2008).
سیاست های توانمندسازی[۴۴]
منظور از توانمندسازی بهبود چارچوب قانونگذاری، سازمانی و اقتصادی میباشد که در راستای موفقیت بخش مسکن همه عاملین را تشویق به مشارکت در بخش مذکور مینماید (Pugh, 1994a).
کیوانی رویکرد توانمندسازی را مجموعه ای از ابعاد سیاسی برای توسعه بخش مسکن بهعنوان کلیتی برای افزایش ظرفیتهای بازار زمین و مسکن معرفی می کند. در این صورت نتایج نهایی بسیار وسیعتر بوده و به طور عمیقتری در گروه های کمدرآمد تاثیر میگذارد. ضرورت این رویکرد از آن جهت مطرح میباشد که حکومتها به طور همزمان از تامین مستقیم زمین برای مسکن خودداری کرده، محدودیتهای مبتنی بر فعالیتهای بازار خصوصی را افزایش داده و با مسکن بهعنوان بخش اقتصادی گره خورده با توسعه اقتصاد کلان رفتار می کنند (Keivani, et al., 2008). رویکرد توانمندسازی بر پایه استراتژی های پایین به بالا قرار دارد. بر خلاف رویکرد بالابهپایین که بر استراتژی های سطح کلان تاکید می کنند، رویکرد پایینبهبالا بر استراتژی های سطح خرد و نیز مشارکت فقرا و زنان در پروژه های توسعه متمرکز شده اند (Muraya, 2006). در رویکرد پایینبهبالا نیاز به مشارکت مردم در پروژه های مسکن مطرح شده و موفقیت تامین مسکن، تا حد زیادی وابسته به ارگانهای محلهمبنا میباشد (همان). رویکرد پایینبهبالا بر خلاف رویکرد بالابهپایین از برآورد نیاز به مسکن شروع نمیکند بلکه با فهرست کردن معیارهای مورد نیاز برای توانمندسازی جامعه که از طریق آنها بتوانند به خودشان کمک کنند، شروع می کند (همان).
سیاست زمین و خدمات[۴۵]
منطق عمده این نوع از تامین مسکن، ساختوسازهای وسیع مسکن و فرآیندهای بهبود سکونتگاههای غیررسمی با تامین واحدهای مسکونی مقرونبهصرفه برای خانوارهای کمدرآمد شهری از طریق پروژه های زمین و خدمات بود. این امر با تامین زمینهای تفکیک شده و خدماترسانی شده برای خانوارهایی که خود مسئولیت ساخت واحدهای مسکونیشان را خواهند داشت صورت میگیرد. یکی از گزینه های این نوع از تامین مسکن، تهیه واحدهای هستهای میباشد. منظور از واحد هستهای، یک سرپناه حداقلی[۴۶] میباشد که در مدت کمی خانوارها میتوانند در آن ساکن شوند و زمانی که خانواده امکان پرداخت پول و زمان را داشت، آن را گسترش میدهد. فرض عمده این پروژه ها این است که بیشترین بخش کارهای مربوط به ساخت مسکن برعهده خود ساکنین، در شکل کارگر خودیار[۴۷]میباشد بنابراین قیمت ساختمان کاهش مییابد (Keivani & Werna, 2001).