ثبت املاکی که به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.

اجرای مفاد اسناد رسمی که در خصوص این اسناد مبادرت به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.[۵]

ثبت شرکتها علائم و اختراعات

۴-دفاتر اسناد رسمی ، ازدواج و طلاق
که همانا یکی از عوامل اصلی تحقق هدف وجودی سازمان ثبت می باشد.
گستره حضور سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان یکی از بازوهای اصلی قوه قضائیه در عرصه خدمت رسانی به مردم خود گویای نقش و جایگاه مهم آن در توسعه فراگیر و پایدار کشور است .از جمله اقدامات سازمان ثبت در زمینه حمایت از حقوق شهروندان و قضایی زدایی ،هم چنین توسعه قضایی،تهیه نقشه کاداستر است که منجر به کاهش ورودی پرونده ها به سیستم قضایی و رضایت مندی ارباب رجوع است.
نقشه کاداستر مهم ترین زیر ساخت توسعه پایدار ،امنیت و عدالت اجتماعی است که سازمان ثبت موظف به اجرای آن می باشد.تا زمانی که طرح کاداستر در کشور به اجرا در نیاید ، نابسامانی هایی همچون سوءاستفاده از زمین و شکل گیری مافیای اقتصادی در این بخش وجود خواهد داشت .از سویی دیگر ،دفتر اسناد رسمی به عنوان یک مرکز حقوقی و مدنی ،رابط حاکمیت و شهروندان است .به گونه ای که مهمترین کار این نهاد ،تامین و تضمین امنیت حقوقی و اقتصادی جامعه می باشد.
تصویر درباره جامعه شناسی و علوم اجتماعی
از دیگر اهداف این نهاد می توان به ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص و تا حد امکان رفع ابهام و دفع کشمکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه بروز دعاوی و مشاجرات و اخذ مالیات [۶]و نیز فراهم کردن شرایط کنترل و اشراف قوای حاکمه نسبت به اصول و معاملات و امکان برنامه ریزی و تصمیم گیری ضروری برای اداره کشور است .با ثبت اسناد واملاک فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند از بین می رود (ماده ۷۰ قانون ثبت)و سند به عنوان یک دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات ،به تحقق یک معامله و تعهد و یا تعلق یک مال معین به شخص خاص ،دلالت می کند. ثبت اسناد و املاک هم چنین راه را برای دخالت های لازم و فعالیت های مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهتر و مفیدتر از املاک و اراضی همراه می سازد.[۷]
اقدامات سازمان ثبت اسناد و املاک در جهت توسعه قضایی به موارد گفته شده محدود نمی گردد.علایم تجاری نیز از دیگر شاخص های توسعه است که سازمان ثبت به عنوان متولی ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی و هم چنین یکی از اعضای سازمان جهانی مالکیت فکری و معنوی نقش به سزایی در حل مشکلات قضایی در این بعد دارد.

برای دانلود متن کامل پایان نامه به سایت tinoz.ir مراجعه کنید.

فصل دوم :

مفهوم و تعریف سند مالکیت

ثبت در لغت به معنای قراردادن ، برقرارکردن و پابرجا کردن آمده است .[۸]و در اصطلاح انگلیسی آن را Registration می نامند.۲ اگرچه در متون قانونی تعریفی از ثبت ارائه نگردیده است، اما ثبت در اصطلاح حقوقی عبارت است از : نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی املاک است در دفاتر دولتی (رسمی).۳
قوانین ثبت به دو نوع ثبت عمومی و عادی تقسیم گردیده است که به ارائه تعریفی از آن می پردازیم . راجع به تعریف ثبت عمومی و عادی در بین حقوقدانان اتفاق نظر وجود ندارد و هر کدام از آنها تعریفی متفاوت از دیگران ارائه داده اند .
عده ای از حقوقدانان ،ثبت عادی را نوعی از ثبت املاک که مالکان الزامی به ثبت ندارند و قبل از ثبت اجباری (عمومی) معمول بوده تعریف کرده اند .در مقابل ثبت عمومی را ثبتی دانسته اند که مالکان درآن مجبور به ثبت می شوند .[۹] عده ای دیگر ثبتی راکه مالکین با اختیار و اراده خود تقاضای ثبت می کنند را ثبت عادی ،و ثبتی که در آن مالکین به وسیله اظهارنامه برای ثبت دعوت می شوند را ثبت عمومی تعریف کرده اند.[۱۰]
تعریف ارائه شده توسط گروه دوم موافق قانون نیز می باشد.در ثبت عادی آنچه دارای اهمیت اساسی است این که ،در نقاطی که ادارات ثبت اسناد و املاک وجود دارد تقاضای ثبت اجباری می باشد و انجام آن نیازی به آگهی از طرف اداره ثبت ندارد. در تفاوت بین ثبت عادی با ثبت عمومی می توان گفت که :
۱ـ ثبت عادی موضوع قوانین قبلی می باشد در حالی که در قانون اخیر تنها ثبت عمومی مورد توجه قانونگذار می باشد به عبارت دیگر به موجب قانون ثبت کنونی ثبت عادی منسوخ گردیده است و مواد ۱۴،۱۵،۱۶ و۴۶ آیین نامه و ماده ۱۴۰ قانون ثبت نیز بر همین معنی دلالت دارد.
۲ـ ثبت عادی با تقاضای متقاضی به جریان می افتاد و انجام می شد یعنی انجام آن منوط به تقاضای متصرف و مدعی مالکیت بود. به همین دلیل می توان ثبت عادی را ثبت اختصاصی نامید.لیکن ثبت عمومی به موجب ماده ۹ قانون ثبت کنونی وظیفه دولت است و راساً باید نسبت به انجام آن مبادرت نماید ولو آنکه متصرفین تقاضای ثبت نکرده باشند.
۳ــ ثبت عادی به موجب قوانین ثبتی گاه اجباری و گاه اختیاری بود اما به موجب ثبت کنونی ، ثبت عمومی اجباری است.
۴ــ ثبت عادی ایجاب می نمود که برای هر ملک تشریفات مقرر قانونی جهت ثبت ملک از قبیل نشر آگهی وتحدید حدود و… مستقلاً و به طور جداگانه صورت گیرد که این امر مانع سرعت جریان ثبت املاک می گردید و لیکن در ثبت عمومی تشریفات مزبور به صورت عمومی و توام صورت می گیرد و ماده ۶۱ آیین نامه قانون ثبت نیز بر همین امر تاکید دارد.
۵ــ ثبت عادی به موجب تقاضانامه به عمل می آمد و لیکن ثبت عمومی به وسیله اضهارنامه به عمل می آید.[۱۱]
قانونگذار با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک این امکان را برای صاحبان املاک فراهم کرد که به ثبت اموال غیر منقول خود در ادارات ثبت و دریافت سند ماکیت ، اقدام به مستحکم تر کردن مالکیت خود نسبت به اموال خود نمایند. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت نیز دولت کسی را مالک می داند که ملک طبق شرایط و ضوابط قانونی به اسم او ثبت شده باشد .این ماده حکایت از مالکیت افراد نسبت به املاک ثبت شده خود دارد، حتی اگر ملک تحت تصرف آنها نباشد.
تصرف اشخاص در اموال خود به دو صورت قابل تصور است:
الف- تصرف مادی(حسی): تصرفی است که با یکی از حواس پنج گانه قابل درک باشد ، که به صورت یکی از حالتهای زیر قابل تصور است:
۱) بالمباشره : مانند سکونت در منزل مسکونی
۲) مع الواسطه : مانند تصرف قیم ،وکیل ، مستاجر یا نماینده . بطور کلی تصرف قائم مقام قانونی یا ماذون از طرف مالک ، تصرف مالک محسوب می شود.
ب – تصرف معنوی : منظور این است که تصرف ایادی قبلی که متقاضی از آنها تلقی کرده است ، تصرف متقاضی ثبت محسوب می شود.به عنوان مثال تصرف مورث ،تصرف وارث شمرده می شود.لذا طبق ماده ۱۱قانون ثبت : «درخواست ثبت از کسی پذیرفته می شود که در مالکیت یا در تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی مدرکی داشته باشد». در تصرف معنوی آثار تصرف حسی بر ملک وجود ندارد. بلکه اسباب و مدارک حقوقی اقتضای مالکیت شخص بر آن مال را دارد.
پس از تقاضای صدور سند مالکیت از سوی اشخاص و طی مراحل و تشریفات قانونی (اعم از انتشار آگهی مقدماتی، نوبتی وتحدیدی)، ادارات ثبت اقدام به ثبت ملک به نام متقاضیان املاک می نمایند و سند مالکیت صادر می نمایند.ماده ۲۱ قانون ثبت نیز زمان صدور سند مالکیت را پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت دانسته است.پس می توان سند مالکیت را از جمله اسناد رسمی [۱۲]و اوراق بهاداری دانست که، پس از طی تشریفات ثبت مال غیرمنقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک (دفتر املاک ) به مالک داده می شود و دولت دارنده آن را مالک می شناسد اگرچه او در آن ملک تصرف مادی هم نداشته باشد.[۱۳]
در اصطلاح ثبتی نیز سند مالکیت به همان کتابچه ای گفته می شود که با صفحات متعدد و نخ کشی و پلمب شده در سه نوع ۱۲برگی ،۱۶برگی و۳۲ برگی توسط اداره ثبت تهیه و در اختیار مالکین قرار می گرفت. سند مالکیت همان سند منگوله دار در عرف عامیانه است.[۱۴]
در حال حاضر در جهت اجرای تکلیف قانونی مقرر در بند ب ماده ۱۳ قانون بودجه سال ۱۳۸۹ و در راستای ارتقاء ضریب امنیت و تکمیل بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر ، پیش گیری از جعل و ایجاد خدشه به اسناد مالکیت صادره ، ارائه خدمت بهینه توام با سرعت، دقت و کیفیت به شهروندان صدور سند مالکیت جدید تک برگی توسط کلیه واحد های ثبتی الزامی گردیده است . لذا معاونین ، مدیران ستادی و استانی مکلفند هم زمان با اجرای نرم افزار مربوط و صدور سند مالکیت جدید برای فرایند تفکیک املاک ، در کلیه واحدهای ثبتی سراسر کشور فراهم نمایند.
با توجه به تک برگ بودن این اسناد هرگاه مفقود شوند یا به دلایلی نظیر ریختن جوهر یا سوختگی و دلایلی نظیر این قابل استفاده نباشد مطابق ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت سند المثنی صادر و موضوع در قسمت شماره سریال درج و سند جدید به مهر المثنی ممهور می گردد.(ماده ۸ دستورالعمل بند ب ماده ۱۳ قانون بودجه)و هر گاه بدلیل پر شدن قسمت نقل و انتقالات امکان درج انتقال جدید وجود نداشته باشد سند مالکیت تعویض می گردد.
در صدور سند رسمی آنچه حایز اهمیت است و جزء شرایط عمومی صدور سند به حساب میآید، این موضوع که مامور ثبت با توجه به جایگاه و اهمیت صدور سند مالکیت در جامعه امروز و در بین مردم باید نهایت سعی و کوشش خود را به عمل آورد تا از هرگونه اشکال حتمی و احتمالی در راستای صدور سند به دور بوده و در این زمینه به علم و یقیین برسد .و با توجه به اینکه سند مالکیت هم عرض و هم ارزش با حکم دادگاه تلقی گردیده است از جمله دلایلی است که مامور ثبت باید در صدور آن نهایت سعی و کوشش خود را کند تا از هر گونه اشکال حتمی و احتمالی در این زمینه به دور باشد. هم چنین مامور ثبت نمی تواند با تمسک به اصل برائت و اصل اباحه که از اصول مسلم فقهی است خود را از این مسولیت معاف کند. [۱۵]
گفتاراول- آثار ثبت املاک
در جامعه امروز هر امری که واقع می شود آثاری رابه دنبال دارد .این آثار بنا به مقتضیات آن کار ممکن است مثبت باشد یا منفی .همانگونه که وقوع عقد بیع بین متعاملین باعث انتقال ملکیت مبیع از بایع به خریدار می گردد سند مالکیت نیز همانند دیگر اسناد رسمی آثاری را به دنبال دارد ،آثاری که حمایت قانونگذار را بدنبال دارد. حمایتهایی که منجر به تشویق مردم در جهت اقدام برای دریافت سند مالکیت و در نهایت برخورداری از مزایا و دوری از مضرات عدم دارا بودن سند مالکیت است.
الف – مهم ترین آثار سند مالکیت:
الف ) مثبت مالکیت – از جمله مهم ترین آثار دریافت سند مالکیت می توان به اثبات مالکیت شخص و سلب مالکیت از غیر اشاره کرد.ملکی که با رعایت تشریفات قانونی در دفتر املاک ثبت گردیده ،دولت کسی را مالک می داند که ملک به نام او ثبت شده است امری که صریحاً در ماده ۲۲ قانون ثبت بر آن تصریح گردیده است.
نکته قابل توجه این که سند مالکیت به معنای استفاده بالمباشره از مال نمی باشد .ممکن است ملکی متعلق به شخصی باشد در حالی که ملک تحت تصرف و بهره برداری دیگری است. [۱۶] به عبارت دیگر تصرفات اشخاص دیگر منافاتی با مالکیت مالک مال ندارد البته تصرفی که مسبوق به اذن و اجازه مالک باشد.
ب) عدم پذیرش دعوی مالکیت – ثبت ملک بنام هرکسی ، سلب مالکیت از اشخاص دیگر است .برای اینکه ملکی ثبت گردد باید مراحلی را پشت سر گذارد ؛که در آن حق اعتراض نیز برای معترضین در نظر گرفته شده است تا در زمان تعیین شده (۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی ) اگر اعتراضی به تقاضای ثبت دارند اقدام نمایند. معترض به ثبت هرگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی اقامه دعوی کرده باشد باید تصدیق نامه ای حاکی از اعتراض خود را به دایره ای که آگهی نوبتی را منتشر کرده تقدیم دارد.در غیر این صورت باید ظرف مدت زمان تعیین شده اعتراض خود را به اداره ای که ضمن آگهی نوبتی تعیین شده تقدیم دارد و رسید آن را دریافت کند.اداره مذکور پس از دادن رسید اعتراض به معترض مکلف به ارسال اعتراض به دادگاه صلاحیت دار می باشد .عدم اعتراض در مدت تعیین شده باعث سقوط هر ادعایی نسبت به ملک مزبور می باشد. ماده ۲۴ قانون ثبت مقرر می دارد:«پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در جریان ثبت حقی از کسی تضییع شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر ، خواه حقوقی باشد خواه جزایی».
عدم پذیرش دعوای ملکیت با دو استثناء برخورد کرده است که به شرح آن می پردازیم.
الف: هرگاه در جریان ثبت و قبل از انقضا ی مدت زمان تعیین شده برای اعتراض ، معترض فوت کند یا محجور یا مجنون شود مدعی ثبت مکلف است مراتب را به دادستان محکمه برای تعیین قیم یا ورثه برای پیگیری پرونده اطلاع دهد در صورتی که مدعی ثبت به وظایف خود عمل ننماید و ملک نیز به ثبت برسد ورثه معترض این حق را خواهند داشت تا هرگونه ادعایی نسبت به ملک و اجور معوقه و یا هر گونه خسارت وارده را به دنبال اقامه دعوی طی مدت پنج سال مطالبه نماید .(ماده ۴۵ قانون ثبت)
ب : مامور ثبت برا ی دور بودن از هر گونه اشتباهی باید نهایت تلاش خود را بعمل آورد .در این بین نیز مواردی پیش می آید که در اثر اشتباه و سهل انگاری اسناد مالکیت معارض صادر می گردد.به همین منظور برای حل مشکلات ثبتی در مقر هر دادگاه استان هیاتی تحت عنوان هیات نظارت برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی در نظر گرفته شده است که؛ در پی ارجاع اداره ثبت اقدام به رسیدگی و حل مشکل می نماید.هنگامی به یک ملک معارض اطلاق می گردد که یک ملک با مشخصات واحد بنام اشخاص مختلفی و در تاریخ های مختلف ثبت گردیده باشد. [۱۷]
سند مقدم التاریخ تا زمانی که حکم به بطلان و بی اعتباری آن صادر نگردیده باشد دارای اعتبار بوده و دارنده آن می تواند هر تصرفی را که بخواهد انجام دهد.ادارات ثبت در هنگام تنظیم سند باید به معارض بودن سند در متن آن تصریح کنند و تا تعیین تکلیف سند، از صدور سند مالکیت جدید اجتناب ورزند .سند موخر التصویب تا زمانی که حکم به صحت و اعتبار آن نرسیده فاقد اعتبار خواهد .ماده ۴ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر می دارد:«دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می تواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر گردیده و مادام که تکلیف نهایی طبق این قانون معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و هم این حکم نسبت به انتقالات بعدی نیز جاری است».
نکته ای که قابل توجه است این مسئله که هرگاه قبل از صدور اخطار تعارض ، صاحبان اسناد مقدم و موخر خود به داوری مراجعه نمایند و رای داور نیز در این باب صادر گردد با صدور رای تعارض نیز منتفی است و نیازی به صدور اخطار تعارض نیست هم چنین هنگامی که نزاع خود را از راه تنظیم سند رسمی صلح و سازش فیصله بدهند سازش دعوی را از بین می برد به عبارتی دیگر سازش و دعوی مانعه الجمع هستند. [۱۸]
متقاضیان سند مالکیت همیشه صاحبان املاک نیستند در این بین نیز اشخاصی هستند بدون اینکه مالکیتی بر مال داشته باشند اقدام به تقاضا به نفع خود می نمایند هرچند سابقاً مالک بوده باشند ؛ ولی به نحوی از انحا مالکیت خود را به دیگران انتقال داده باشند ، یا درحین تقاضا مالک بوده باشند ولی در حال ثبت از آنها سلب مالکیت شده باشد و علی رغم اخطار اداره ثبت حاضر به تصدیق حق طرف مقابل نباشد ؛ قانونگذار برای این قبیل افراد مجازات کلاهبردار را در نظر گرفته است.
مطابق مواد ۱۰۵ الی ۱۰۹ قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب ۱۳۱۰) مصادیق کلاهبرداری در امور ثبتی به قرار زیر است:
۱)تقاضای ثبت ملکی که قبلاً به دیگری انتقال داده شده است؛
۲)تقاضای ثبت ملکی با علم به اینکه به نحوی از انحاء قانونی از وی سلب مالکیت شده است؛
۳)در صورتی که موقع تقاضای ثبت مالک بوده اما در زمان ثبت ملک مالکیت از وی سلب شده و با وجود این سند مالکیت بگیرد ؛
۴) در صورتی که موقع تقاضای ثبت مالک بوده اما در زمان ثبت ملک مالکیت از وی سلب و پس از اخطار اداره ثبت حاضر به تصدیق حق طرف نیز نباشد؛
۵)در مواردی که وارث :
۱-۵)با علم به انتقال ملک از طرف مورث تقاضای ثبت ملک یا صدور سند مالکیت بنام خود نماید ؛
۲-۵) با علم به اینکه به نحوی از انحاء قانونی ازمورث سلب مالکیت شده تقاضای ثبت ملک یا صدور سند مالکیت بنام خود نماید؛
۳-۵)پس از اخطار اداره ثبت با وجود سلب مالکیت از مورث ،حاضر به تصدیق حق طرف نشود؛
۶)هر کس نسبت به ملکی امین محسوب شده (مثلاً ملک را به عنوان اجاره ،عمری، رقبی، سکنی یا مباشرت در تصرف دارد )تقاضای ثبت ملک را بنماید؛
۷) فردی خود را نسبت به ملکی که در تصرف دیگری است متصرف قلمداد نماید و تقاضای ثبت ملک را نماید؛ که همگی مصادیق فوق در حکم کلاهبرداری است. [۱۹]
به موجب رای وحدت رویه شماره ۳۸۸۰- ۲۵/۱۰/۱۳۵۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور: «چنانچه شخصی در دفتر خانه ای حاضر و خود را صاحب کالا معرفی و اسناد تنظیمی را امضا کند (ولو با گرفتن ثمن معامله خیاری مبادرت به کلاهبرداری هم کرده باسد )عمل وی جعل است.
ج) عدم شمول مرور زمان ـ اسناد رسمی اسناد لازم الاجرایی است که مشمول مرور زمان نگردیده است یعنی در همه زمانها قابلیت اجرایی خود را حفظ کرده است.و از آنجا که سند مالکیت جزء اسناد رسمی است مشمول این حکم می گردد. [۲۰]هر چند طبق ماده ۷۵۷ آیین دادرسی مدنی نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده مرور زمان جاری نمی گردد ولی با توجه به عدم پذیرش جریان مرور زمان در امور حقوقی از سوی فقهای شورای نگهبان این ماده نسخ گردیده و دیگر قابلیت اجرایی ندارد.[۲۱] قضات و سایر مامورین دولتی نیز مکلف به اعتبار دادن به چنین املاکی هستند و می توانند با توسل به مرور زمان از اعتبار دادن به چنین املاکی اجتناب ورزند در غیر این صورت به مجازات انتظامی محکوم خواهند شد. در همین مورد ماده ۷۳ قانون ثبت مقرر می دارد:«قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده اجتناب نمایتد در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتی که این تقصیر قضات و مامورین بدون جهت قانونی باشدو به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه اداری یا انتظامی علاوه بر مجازات اداری ،آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهد نمود».
البته نکته ای که از ذکر آن نباید غافل شد اعتبار اسناد رسمی از جمله سند مالکیت نسبت به اشخاص ثالث می باشد.با توجه به قانون اسناد رسمی نسبت به طرفین ،وراث و قائم مقام آنها معتبر است و نسبت به اشخاص ثالث در صورتی معتبر است که قانون تصریح کرده باشد.(ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی) سوالی که پیش می آید اینکه هرگاه ثالث به سند رسمی طرفین معامله استناد کند تکلیف قاضی در اعتبار دادن به چنین درخواستی چیست؟
کمیسون مشورتی قوانین ثبت اداره حقوقی در جلسه مورخ ۳۱/۵/۱۳۴۴ چنین اظهار نظر کرده است:
«طبق ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی (اسناد رسمی در باره طرفین، وراث و قائم مقام آنها معتبر است و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که تصریح کرده باشد ) به این ترتیب مسلم است که اصل، عدم تسری اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث است مگر آنکه قانون استثنائاً در مواردی قابلیت تسری را نصاً اعلام کرده باشد کما اینکه از جمله مستثنیات قانونی در ماده ۷۲ قانون ثبت فقط اسنادی است که موضوع آن معامله املاک ثبت شده می باشد .بنا به مراتب مذکور عدم قابلیت تسری آثار سایر اسنادی که از مصادیق روشن مستثنیات قانونی به شمار نمی رود نسبت به اشخاص مزبور محل تردید نیست. و به همین مناسبت قضات و سایر مامورین مورد نظر ماده ۷۳ قانون ثبت نیز باید به مقتضای هر یک از این دو سند در باره اشخاص ثالث عمل نمایند ».[۲۲]
ر) بطلان رای داور در مخالفت با سند مالکیت ـ طبق بند ۵ ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی هرگاه رای داور مخالف با مندرجات سند رسمی باشد باطل و بلا اثر است. [۲۳]
ب – استثنائات آثار سند مالکیت
الف – طبق ماده ۲۳ قانون ثبت ، ملک به حقوق کسانی که در آن ملک مجرای آب یا چاه یا قنات (اعم از دائر یا بایر) دارند به هیچ عنوان و در هیچ صورت خللی وارد نمی آورد .این ماده در حقیقت استثنایی است بر آثار منفی ثبت املاک . علت آن اهمیت ویژه ای است که قانونگذار برای مسئله آب و آبیاری و استخراج آب از زمین قائل شده و سعی کرده است که حقوق این قبیل اشخاص را به هر صورت و در هر حال حفظ نماید .این اهتمام به خاطر وضع خاص طبیعی و جغرافیای کشور ایران است که با وجود داشتن خاک زیاد ، کشوری کم آب است و تشویق احداث کنندگان قنوات و چاه های عمیق و نیمه عمیق و سایر کسانی که به افزایش آب کمک می کند لازم است.
ب- ماده ۳۱ قانون ثبت تصریح دارد به اینکه ثبت رقبه به عنوان وقفیت و حبس مثبت تولیت نیست .به همین جهت ماده ۳۹ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که :«در مورد درخواست ثبت املاک موقوفه ،حبس و ثلث، عنوان در خواست کننده ثبت متصدی یا مدعی تولیت قید می شود». [۲۴]
گفتاردوم – اقسام سند مالکیت
یکی از مهمترین اسنادی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک هر محل صادر می گردد سند مالکیت است . صدورسند مالکیت نشان دهنده کامل ترین حق صاحب سند بر مال غیر منقول است بنابراین برای صدور آن تشریفات خاصی در نظر گرفته شده است لذا ماده ۲۱ قانون ثبت مقرر می دارد که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود و طبق قانون تعین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۹/۹۱ صدور سند مالکیت منوط به صدور رای هیات حل اختلاف مقرر در این قانون می باشد .این سند رسمی بوده و دولت کسی را مالک می داند که ملک به اسم او ثبت گردیده باشد.
اقسام سند مالکیت به شرح زیر است:
الف: صدور سند مالکیت به نام ورثه :
برای انتقال ملک مورث و صدور سند بنام ورثه ،ورثه ابتدائاً باید گواهی حصر وراثت ارائه دهند و پس از آن اقدام به ثبت نام ورثه در دفتر املاک به نسبت سهم آنها خواهد شد .
چنانچه مالک پس از پایان جریان ثبتی و پیش از ثبت ملک ،فوت شود ملک به شرح مذکور در دفتر املاک به نام ورثه یا وراث ثبت می گردد و نیازی به ثبت ملک به نام متوفی یا مورث نیست.(ماده ۱۰۵ آیین نامه قانون ثبت ) ثبت انتقالات قهری بنام ورثه در دفتر املاک ، مجانی بوده و حق الثبت به آن تعلق نمی گیرد. [۲۵]
ب: صدور سند به نام موصی له :
ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۹ می گوید :«ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیر منقول که به نام مورث ثبت شده است درآیین نامه وزارت دادگستری معین می شود ».در سال ۱۳۲۲ آیین نامه مذکور در ماده ی مزبور به تصویب رسید که مقررات مربوط به ثبت ملک به نام موصی له یا وصیت ذیلاً بیان می شود: